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文章划重点，请关注以下方面：房地产税征税环节、房地产开发环节的税

原标题：建议收藏！房地产开发各项环节涉税税费

文章摘要：增值额=清算收入-（土地出让金及契税+房地产开发成本）*120%-房地产开发费用-城建税及教育附加税增值税：一般计税：应缴纳税款=（全部价款-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）*9%-进项税-预缴税款；；面对如此高的税负，公司通过注册在河南、重庆个人独资企业申请核定征收，400万与此企业发生业务关系，合规无票成本为设计服务费、推广服务费、企业管理服务等，完税合规，需要缴纳的税金：增值税：400万/1.01*1%=3.96（万元）个人经营所得；

莫怕123

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。

房地产包括土地开发以及房屋开发

土地开发：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地。

二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

房屋开发：般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。

可以看出房地产开发所涉及的领域非常广泛，下面就来说说房地产在各项环节所涉及到的税费，以及一些相关行业对于税收上的筹划准备。

1、取得土地环节

契税：应纳税额=土地成交价格*适用税率（3%-5%）

更低占有税：应纳税额=占用耕地*适用税额

印花税：土地使用权出让合同金额*0.5%

城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积*适用税率

个人所得税：代扣代缴

2、建设施工环节

印花税：建设工程勘察设计合同金额*0.05%，建筑安装工程承包合同金额*0.03%，借款合同金额*0.05%。

增值税：取得进项发票

城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积*适用税率

个人所得税：代扣代缴

3、预售环节

增值税：一般计税：应预缴税款=预收款/（1+9%）*3%；简易计税：应预缴税款=预收款/（1+5%）*3%。

城建税及附加税：应预缴税款=预缴的增值税额*税率；城建税（7%、5%或是1%）；教育费附加（3%）；地方教育附加（2%）。

土地增值税：应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）*预征率

企业所得税：房地产开发企业销售未完工产品取得收入，先按预计毛利率（按月或是季度）计算出预计毛利额。计入当期应纳税所得额

印花税：印花税税额=商品房销售合同金额*0.05%

城镇土地使用税：应纳税额=土地实用面积*适用税率

个人所得税：代扣代缴

4、竣工交付环节

土地增值税：应纳税额=增值税*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数-预缴税额；增值额=清算收入-（土地出让金及契税+房地产开发成本）*120%-房地产开发费用-城建税及教育附加税

增值税：一般计税：应缴纳税款=（全部价款-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）*9%-进项税-预缴税款；简易计税：应缴纳税款=销售额/（1+5%）*5%-预缴税款。

城建税及附加税：应预缴税款=预缴的增值税额*税率；城建税（7%、5%或是1%）；教育费附加（3%）；地方教育附加（2%）。

企业所得税：房地产企业一般采用查账征收，适用25%所得税税率。

城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积*适用税率

个人所得税：代扣代缴

5、房产持有环节

房产税：自用房屋：应纳税额=计税余值*1.2%/12*本期应税月份；计税余值=应税房产原值*（1-扣除比例率）；出租房屋：应纳税额=计不含税收入*12%

城镇土地使用税：应纳税额=土地实用面积*适用税率

个人所得税：代扣代缴

以上就是房地产各个环节所涉及到的税费

那么跟房地产相关的企业，例如建筑设计、建筑材料、建筑管理等企业，在缺少成本票的时候该如何合理的进行税务上的筹划呢？

公司有真实业务但是没有足够的成本票，造成公司账目利润虚高，所得税压力增大，像建筑设计类的行业，主要的成本来源是员工的工资成本，远远不够抵扣的公司成本。这个时候就该考虑利用地方性的一些税收优惠政策，例如核定征收、自然人委托代征政策。

核定征收

建筑公司可以在有核定征收的税收园区内，成立小规模的个人独资企业，申请当地的核定征收政策，对公司上的设计业务进行分包，

举例说明：

一家以设计服务为主要业务的建筑设计公司，400万高额无票成本无法解决，25%的企业所得税+20%的股息红利所得，企业所得税总税负400万*25%=100万，个税(400万-100万)*20%=60万，合计160万。

面对如此高的税负，公司通过注册在河南、重庆个人独资企业申请核定征收，400万与此企业发生业务关系，合规无票成本为设计服务费、推广服务费、企业管理服务等，完税合规，需要缴纳的税金：

增值税：400万/1.01*1%=3.96（万元）

个人经营所得税：400万/1.01*10%*30%-4.05=7.83（万元）

附加税：3.96万*6%=0.24（万元）

税金合计：3.96+7.83+0.24=12.03（万元）

综合税率：12.03/400=3%

400万的业务在缴纳12万左右的税金后就可以直接转入法人私人账户自由支配，不需要汇算清缴，跟原来的查账征收相比节约了10倍左右的税金

除此之外还有有限公司的税后奖励扶持政策，享受增值税、所得税上的奖励，减少增值税压力，自然人委托代征政策，公司和个人发生业务，个人去税务机关按照经营所得进行委托代征，以1.56%的综合税率代征普票给企业，解决企业成本问题等税收政策都可以找我交流了解，需要注意的是所有的税收政策都是建立在业务真实合规的前提下，才能合法合规的享受，电话（155-7832-9440）《核定征收政策》。