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房地产开发企业收取会员费、诚意金以及收取销售定金如何会计核算？

一、何为会员费、诚意金

会员费、诚意金是在签订商品房认购协议书之前，最终会退还给客户或转为购房款。这部分款项因为是企业取得预售许可证之前收取，其约束力较弱，购房者可随时收回此款项。因不开发票，所以面临税务风险。

会员费、诚意金会计处理

由于其具有非约束性，因此会计上不作预收款项处理，而作为应付账处理。

例如:中华房地产公司开发项目，预计8月取得商品房预售许可证，并计划取得证后马上开盘销售。在开盘前于7月2日开始向有购买意向客收取诚意金每套2万，当日共收120万。

会计处理

①7月2日收取诚意金

借:银行存款120

贷:其他应付款一诚意金120

②8月15日取得预售许可证正式开盘销售，当日退还20万，其余转为商品房销售定金。

借:其他应付款一诚意金120

贷:预收账款100

贷:银行存款20

③根据预收定金缴纳增值税，假设一般计税

预缴增值税额=100/(1+9%)x3%=2.75(万元)

借:应交税费一预交增值税2.75

贷?银行存款2.75

风险提示:房地产企业常在开发销售过程中，以各种名目收取会员费、看房费等，实际操作税务机关可能全部定义为与销售有关，属预收款性质，从而发生各项纳税义务。

二、销售定金

收取定金，是企业取得预售许可证，与客户签订商品房认购协议书，在协议中明确超过一定期限后定金不予退还的条款。

收取定金时，视同收取购房款，开具票据(商品房预售款发票)，在票据备注栏明确注明″定金″字样。

定金会计处理

收到定金时，借银行存款，货记预收账款，如果客户违反认购协议，不退还的定金计入营业外收入。

例如:某房产公司于8月20日收取销售定金130.8万，按双方认购协议，正式签订了商品房预售合同。(假设不是老项目)

①收到定金时

借:银行存款130.8

贷:预收账款一销售定金130.8

②预缴增值税

借:应交税费一预交增值税3.6[130.8/(1+9%)ⅹ3%=3.6]

贷:银行存款3.6

③定金税务处理:房地产企业收取的销售定金，无论是否开具发票，都应按规定预缴增值税。