今天分享一个税务稽查案例,又是地产税收的一个核心争议问题,之前曾在不同处置方式,地下人防车位涉税处理大不同(附人防、非人防车位土增税处理思维导图)一文中提及。
地下车位的处理对地产公司税负影响极大,需要厘清以下几个问题:
1、人防还是非人防?
2、是否可售?办产证还是销售使用权?
3、能否做公配?
4、如何分摊成本?土地成本是否要分摊?其他成本如何分摊?
5、所得税、增值税、土增税、房产税各自如何处理?
有意思的是各税口径差异极大,比如增值税可以不参与土地成本抵减的可售面积比例计算,所得税也许可以按33条做公配而土增不允许,再加上各地口径,真是五花八门。
比如仅仅是地下车位是否分摊土地成本一个因素,就可能造成土增税增加或减少达一倍之多。
很多地产公司也都针对不同口径做过差异表,甚至都精确到市、区、县,洋洋洒洒几百行。
比如以下案例中不可办理产证的人防车位,很多地方可以销售使用权,如果能办理移交手续还能作为土增公配设施参与清算,但更多的是无法办理移交手续、无法做公配,收入视为出租,相应成本需保留不参与土增清算,需缴纳相应的增值税、房产税和所得税。
各种处理方式对房产企业税务影响极大,由于多数情况下地下车位成本倒挂严重,参与土增清算对房开企业是利大于弊,且参与了土增清算,原则上就没有12%从租房产税的问题了。总的原则就是放到增值率高的项目(业态)中清算,对房开企业越有利。
值得探讨的是,比如一次性收取的20年转让使用权收入,房产税是否可以按年缴纳?还是必须一次性从租缴纳?
部分省份要求一次性缴纳房产税,笔者认为不妥,应按权责发生制按年计算从租缴纳。(《房产税暂行条例》第七条规定,房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。)
作者:汪道平 来源:中国会计视野
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