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某公司承接政府煤改气项目，受政府部门委托拆迁公司征用村集体土地，有永久占用和临时占用。征拆资金由政府拨付给拆迁公司，拆迁公司支付给村集体。

一、村集体涉及增值税问题

1、不属于土地所有者出让土地使用权和归还土地所有者。

财税（2016）36号附件3第一条规定，下列项目免征增值税：（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

2、如是出让，要经依法登记等相应合法程序。项目占用期间，该土地所有权仍属于村民集体所有。

土地管理法（中华人民共和国主席令第三十二号）第六十三条：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”

3、土地使用权的永久使用，不能比照转让建筑物的永久使用权。

财税（2016）36号附件1规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

36号只明确了转让建筑物永久使用权，或转让建筑物一并转让所占土地的，按销售不动产。只是单独对土地使用权永久使用的，仍应适用36号其他条款。

4、长期对外租赁车位的，对于房屋地下的车位，按转让建筑物永久使用权理解，相对严谨。

但是，对于路面、地面等无建筑物的空场，按转让建筑物永久使用权处理，显失严谨。应按其他权益性无形资产更为合理合规。

问：长期租赁车位，承租方拥有永久使用权的，应如何缴纳增值税？

2019-12福建省局：“根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：‘三、销售不动产，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。---转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。’

因此，长期租赁车位，承租方拥有永久使用权的，应按照销售不动产缴纳增值税。”

5、政府煤改气项目永久占用和临时占用村集体土地，村集体收取的价款，不论是什么名义，实质上应属于经营租赁。

财税（2016）36号规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

36号经营租赁只是指有形动产或者不动产，未规定土地使用权，47号给予了补充规定。

财税[2016]47号第三条规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

在约定时间内：约定时间，并未限制永久使用；永久也是时间的约定。

除转让建筑物永久使用权特别规定之外，转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动，属于经营租赁。

参照理解：《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发[2017]68号）规定，根据财税[2016]47号规定，农村集体经济组织(土地出租方)将土地出租给承租方(政府下属企业)，应按“不动产经营租赁”服务缴纳增值税。

二、村集体涉及企业所得税问题

企业所得税法第一条规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。

企业所得税法实施条例第三条规定，企业所得税法第二条所称依法在中国境内成立的企业，包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。

参照理解：粤地税发[2017]68号规定，2.3.1土地出租方(农村集体经济组织)---根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，出租方出租土地取得的租金收入，应按规定申报缴纳企业所得税。

三、该地块的城镇土地使用税问题

承租方应缴纳土地使用税。但这个地块是由政府支付资金，实际承租方是政府部门，还是实际使用煤改气管道的运营公司，实务执行中还是有争议。

财税[2017]29号规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位，即承租方缴纳城镇土地使用税。

作者：老税官 来源：中国会计视野