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文章目录：

• 土地增值税 加计扣除
• 土地增值税的扣除项目
• 土地增值税加计扣除项目包括
• 土地增值税扣除项目含增值税吗

土地增值税 加计扣除

应该是指： 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《土地增值税暂行条例》第六条第（一〉、（三）项规定的扣除项目的金额;(即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格)、可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

土地增值税的扣除项目

土地增值税的扣除项目有：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.房地产开发成本；

3.房地产开发费用；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部确定的其他扣除项目。

一、土地增值税的特点有哪些：

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。土地增值税的增值额是以交税目标的所有出售收入额扣除与其相关的资金、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)交税面比较广。凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应依照土地增值税法令规则交纳土地增值税。换言之，凡出现应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不本分、外资企业或中、外籍人员，不管专营或兼营房地产事务，均有交纳增值税的责任。

(3)实施超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率为根据来承认，依照累进准则规划，实施分级计税，增值率高的，税率高，多交税;增值率低的，税率低，少交税。

(4)实施按次征收。土地增值税在房地产出现转让的环节，实施按次征收，每出现一次转让行为，就应根据每次获得的增值额征一次税。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

什么是土地增值税：

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

法律依据：

《中华人民共和国增值税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

土地增值税加计扣除项目包括

土地增值税加计20%扣除的项目主要为，取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和。土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收和计算缴纳的土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额（增值额）征税。

按照土地增值税暂行条例和实施细则第七条规定，土地增值税加计扣除20%的项目内容具体包括如下两个方面：

一、取得土地使用权所支付的金额，即房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款，以及按国家统一规定缴纳的有关费用。主要包括两个方面：

1、房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为企业所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权实际支付的地价款。

2、房地产企业在取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。这部分费用是指企业在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按规定统一缴纳的有关登记和过户手续费等。

按照税法的规定，纳税人在取得土地使用权时缴纳的契税，可以作为取得土地使用权所支付的金额，在计算土地增值税增值额时加计20%扣除。

、房地产开发土地和新建房及配套设施的成本。房地产开发成本是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3、 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

三、在此需要强调的是，一是土地增值税加计扣除的优惠政策，只适用于从事房地产开发企业，其他企业不适用。其目的是抑制炒买炒卖房地产的投机行为。

二是在实际房地产交易活动中，有的企业不能准确提供房地产转让价格或扣除金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。如果房地产企业存在虚报成交价格、扣除项目金额不实，以及成交价格低于评估价格的，税务机关有权按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

三是扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

四是由于土地增值税是地方税，具体操作办法由各地税务机关制定实施，所以全国各地不完全一样，有时同一省不同省辖市之间也会存在差异。

因此，按照税法的规定，可以享受土地增值税20%加计扣除的项目，主要为取得土地使用权所支付的金额，以及房地产开发成本。

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2021年7月7日

土地增值税扣除项目含增值税吗

商住房买卖要交多少税

一、商住房买卖要交多少税

二手商住房交易卖方需要交纳：增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。

可能这么一列出来，您也未必能清楚的知道有多少，不如我们举个例子，来实际计算一下吧。

假设黄先生以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋，入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。将房屋卖出，网签价为135万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。黄先生转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢?

首先，与二手住宅一样的，有增值税、个人所得税、印花税。

其中：

增值税：网签价÷(1+5%)×5%

35000÷(1+5%)×5%=16667元

个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易增值税)×20%

(135万-100万-3万-1.67万)×20%=60667元

印花税：135万×万分之五=675元

至于住宅不用交而商住房要交的土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。

其中，增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。

扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易增值税、每年递增额【原购房金额×年份(5年以上按5年计算)×5%】、本次交易印花税。

仍然以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次增值税16667+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1197342

增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1197342=152658

适用税率：30%

故土地增值税为152658×30%-扣除项目金额×0=45797

因此，本次交易黄先生要交营业税16667元、个税60667元、印花税675元、土地增值税45797元，共计123806元。

税费是买房的一大开支，购买商住房时更是如此。但是，这也并不是说税费就是商住房与住宅的唯一区别了。

二、什么是商住房

是指“十一五”时期，国家要重点发展普通商品住房。

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

对于商住房有两种解释:一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用).二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人

土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率(最低上浮10%)，首付4.5成;如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率(最高下浮30%)，首付20%(首套)

很多人觉得商住房不但不限购，而且一样可以住，虽然产权少了点，但是价格便宜啊。其实商住房不但水电费高，二手商住房更是有很高的税费。

根据以上内容的相关的回答可以得出，商住房在进行购买的时候需要交纳增值税印花税，如果是卖方还需要交纳个人所得税，这些税费都是由国家规定的税率，根据具体的房屋价格来进行计算。