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一、文件如下

国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号

（二）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发项目内公共配套设施发生的支出。

1.开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、车库（位）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用按可售建筑面积的销售比例扣除。

2.开发企业建设的公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社公共事业，其成本、费用按可售建筑面积的销售比例扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

国税发[2006]187号

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

国税发[2009]91号

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

二、写法原因思考

1、写法的奇怪

我们一般认为187号（三）条是规定扣除的前提条件，也就是土增税可扣除成本的归集问题，紧接着才会是分摊问题。分摊中（五）只提及多项目共同的成本费用分摊方法，并未提及同一项目中不同类型房地产的分摊方法。

进一步探究91号（五）中体现，按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。实操中：各省文件或者执行过程中基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。

2、又有何意

为什么青岛这边要直接约定去化率分配的逻辑呢，不符合日常法规行文的特点，笔者看过不少省级文件，基本没这种写法，将187号文中的“可以”二字，拓展为“按可售建筑面积的销售比例”。

【行成思语】

笔者不得不深思其中的隐含道道：

（1）存在清算过程中公共配套调整分配扣除顺序的问题，即先一次性扣除公配成本（不按照去化率），而再按照去化率分摊剩余成本。

（2）再细细品187号中可以扣除四字，是可以“全部”扣除，还是可以“按去化率”扣除并未明确，后文中分摊逻辑并不明确，以及09年91号也写的含糊。那么理解成为项目发生的公配就属于项目应扣除成本，满足条件下即全部可扣，从字面角度来看是否也挺顺当的。

（3）从法规逻辑来看，“可以扣除”解决的成本归集问题不解决分摊问题，关于公配的分摊问题，从187及91号的规定一窥究竟，未售业态也共享配套，应预留对应的成本。

青岛6号文，特别明确去化率，应有部分这方面意味，堵塞一些浑水摸鱼的思路。

作者：槿思成 来源：中国会计视野