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公募REITs产品在2021年首次发行时便引起了市场广泛关注，2022元旦以来，市场风格更猛烈切换，以投资大类资产为主的公募REITs基金在当前分化的市场上一路飘红,成为资本市场的香馍馍。无独有偶，2022年过年前，财政部、税务总局就针对基础设施REITs联合发布《财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2022年第3号）。由于基础设施REITs本身复杂性，这个试点税收优惠政策引起了大家对投资人转让基础设施REITs要不要缴土地增值税问题的疑惑——这个其实还不是最主要的，最主要的是这个税收优惠对象是有针对性的；如果没有搞清，极容易给投资人带来税收风险。要理清这些问题，我们先来看什么是基础设施REITs。

基础设施REITs是公募基金吗

基础设施REITs（RealEstate InvestmentTrusts）全称为基础设施领域不动产投资信托基金。目前,我国基础设施REITs采取的是“公募基金+ABS”模式:投资人持有公募基金份额,公募基金将80%以上募集资金投资并持有全部资产支持证券（ABS）份额,由ABS持有基础设施资产；基金管理人在资金募集过程中要为公募基金设立专门的子公司或者委托外部管理机构来对基础设施资产进行管理。

从《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）对REITs界定来看，基础设施REITs要同时符合以下特征：

①80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；

②基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；

③基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；

④采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

基础设施REITs试点可以投资商业地产项目吗

根据《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》（以下简称“《要求》”）规定，REITs投资的标的基础设施领域主要包括：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房，以及探索在其他基础设施领域开展试点。

值得一提的是，《要求》明确酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围，项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地，租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。

目前，已发行及申报的REITs产品集中于产业园、高速公路、仓储物流等基础设施领域。

基础设施REITs试点税收优惠的原始权益人应当符合规定的要求

财政部、税务总局公告2022年第3号给予在设立基础设施REITs前、设立阶段诸多优惠的对象是REITs原始权益人。《指引》第七条（一）（二）项对基础设施基金拟持有的基础设施项目对原始权益人有这样的要求：原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定，基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外；主要原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为。

原始权益人指的是基础设施基金“持有”基础设施项目的原所有人，这就意味着并不是所有投资人都可以享受该税收优惠——这点非常的重要，或将影响其他投资人的税收利益。

原始权益人在设立基础设施REITs前划转项目公司股权企业所得税可适用特殊性税务处理

根据财政部、税务总局公告2022年第3号规定，设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，也就是项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。适用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

如果REITs原始权益人向项目公司划转资产符合国家税务总局公告2011年第 13 号等文件规定，可以不征增值税。

全资项目的子公司接受原始权益人划转资产，符合《财政部税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第17号）规定，可以免征契税。

原始权益人在设立基础设施REITs阶段转让项目公司股权企业所得税可递延纳税

REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

基础设施REITs份额转让有没有土地增值税

以转让股权名义转让房地产行为，极大可能会被按土地增值税的规定征税，毕竟部分地区有先例。因此，不少朋友就担心转让REITs份额会不会也被反避税征收土地增值税。

值得一提的是，“公募基金+ABS+项目公司+资产”的架构设计主要是让“笨重”的基础设施不动产“轻”起来，实现上市流通，同时也能规避《中华人民共和国证券投资基金法》所规定的公募基金不能直接投资于非上市公司股权的限制，在不修改现有法律框架的基础上实现基础设施不动产证券化。在这一整套体系下，如国税函[2000]687号那种投资人可以直接通过转让100%股权方式操纵转让房地产的情况在公募基金嵌套ABS，更复杂的还有项目公司反吸收合并其股东SPV公司，SPV公司注销以使得资产支持专项计划直接持有项目公司全部股权和债权——公开募集加复杂架构，注定募集资金渠道的多元化，某个投资者想要通过转让份额来操控项目公司不动产转让几乎是不可能的事情，加之基础设施REITs投资商业地产项目的限制，没有操纵转让不动产规避税收动机和利益，土增反避税的理由还有待商榷。

作者：郭琪燕 来源：中国会计视野