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为您推荐文章知识点：公司转让不动产增值税、转让不动产缴纳增值税

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| 作者：Zoe 导师：廖娟

此前，我们“打尽”了企业转让不动产的增值税，今天我们再续前缘，来把企业所得税“一网打尽”。

温馨提示：没看过上篇的童鞋们请戳此阅读《“一网打尽”企业转让不动产增值税》

No.2 企业所得税

★★房地产开发企业★★

√销售未完工开发产品

★第一步：预售未完工开发产品

预收款需根据预计计税毛利率季度预缴企业所得税，不动产所处地不同、计税毛利率不同。如广东省规定，广州计税毛利率为15%，地级市城郊为10%，其他地区5%，经济适用房、限价房、危改房3%。

预计毛利额= 预收款 x 计税毛利率

◇季度纳税申报：

按照预计毛利额填报《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》第5行“特定业务计算的应纳所得额”。

注：关于预缴的附加税费与土增税是否可在季度申报时扣除，目前存在争议。实务中，广东、珠海等地国税的口径并不明确，而福建地税明确预缴时可扣已预征的附加税、土增税。建议可向主管税务机关确认扣除口径。

◇年度汇算清缴：

Step1:填写A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第22-25行“房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”。

Step2:销售未完工开发产品计算的纳税调整额体现在A105000《纳税调整项目明细表》中第40行第2-4列“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”中。

★第二步：开发产品完工

◇季度纳税申报：

产品完工达到收入确认条件，结转收入、成本，填报《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》。

◇年度汇算清缴：

Step1：填写A105010第26-29行“房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”。

Step2：填写A105000中第40行第2-4列

依据：《企业所得税年度纳税申报表（2017）》填表说明

√销售完工开发产品

正常作为企业所得税应税所得。

企业所得税= [ 房产转让收入 - 房产开发过程中发生的成本 - 转让过程中的税费（附加税费、印花税、土地增值税）] x 25%

但根据结算方式不同，确认收入时点不同。

依据：广州市地方税务局公告2017年第7号、国税发[2009]31号

★★非房地产开发企业★★

转让房产所得即为企业所得税应税所得，正常纳税申报即可。

企业所得税 = [ 房产转让收入 - 房产账面净值（固定资产账面原值 - 累计折旧） - 转让过程中的税费（附加税费、印花税、土地增值税）] x 25%

所得税搞懂了吧？之后还会更新本系列最后一篇文章“土增税与印花税”的解读，走过路过不要错过哦！

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