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房地产开发公司在土地增值税清算时，对共同成本费用的分摊方法的选择，可以用来进行纳税筹划，其实际效果可以节税上千万。

案例一:应用占地面积法与可售建筑面积法的差异

某房地产开发公司在一宗4万平方米的土地上进行房产开发，支付金额4千万，用来建造两幢非普通住宅和两幢写字楼。住宅占地面积2.4万(包括绿化等)，建筑面积2万平方；写字楼占地1.6万平方，建筑面积6万平方米。

解析:

①占地面积法分摊土地成本4000万

非普通住宅应分摊土地成本=2.4/4*4000万元=2400万元

②按可售面积法非普通住宅分摊土地成本=2/(2+6)x4000万元=1000万元

以上两种方法分摊差异达1400万，如果假设该项目利息费用不能据实扣除，因土地成本影响整个扣除差异将高达1400*(1+10%+20%)=1820万

如何选择，须根据两种方法下增值率和税率的测算来决定。但企业可以从有利于企业角度选择连税务部门都认为合理的方法。

案例二:可售建筑面积法和层高系数建筑面积法

某房地产公司清算项目包含不同类型用房，其中普通住宅可售建筑面积20000㎡，已售18000㎡、非普通住宅可售建筑面积10000㎡，已售9000㎡（住宅层高3米）；商用房可售建筑面积5000，已售4500㎡，其中商用房层高4.5米的有3000㎡，已售2700㎡，5.5米的有2000 ㎡，已售1800㎡。扣除项目金额为100000万元。

分析:

一、可售建筑面积分摊法

（1）计算每平方米应分摊的扣除项目＝扣除项目总金额÷总可售建筑面积

＝100000÷（20000＋10000＋5000）

＝2.857万元/㎡

（2）已售普通住宅应分摊的扣除项目＝2.857万元×18000㎡＝51426万元

（3）已售非普通住宅应分摊的扣除项目＝2.857万元×9000㎡＝25713万元

（4）已售商用房应分摊的扣除项目＝2857万元×4500㎡＝12856.5万元

已售房扣除金额合计：89995.5万元。

二、层高系数建筑面积分摊法：

1、计算层高系数

（1）4.5米商用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高＝4.5÷3＝1.5

（2）5.5米商用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高＝5.5÷3＝1.83

2、计算层高系数面积

（1）总层高系数面积

= ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积)

＝1×20000＋1×10000＋1.5×3000＋1.83×2000

＝20000+10000+4500+3660

＝38160㎡

（2）某类型用房已售部分的层高系数面积

＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

①普通住宅已售部分层高系数建筑面积：1×18000＝18000㎡

②非普通住宅已售部分层高系数建筑面积：1×9000＝9000㎡

③4.5米商用房已售部分层高系数建筑面积：1.5×2700＝4050㎡

④5.5米商用房已售部分层高系数建筑面积：1.83×1800＝3294㎡

3、计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本

=房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积

①普通住宅已售部分应分摊的房地产开发成本＝100000÷38160×18000＝47169.8万元

②非普通住宅已售部分应分摊的房地产开发成本＝100000÷38160×9000＝23584.9万元

③4.5米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本＝100000÷38160×4050＝10613.2万元

④5.5米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本＝100000÷38160×3294＝8632.1万元

商铺小计扣除金额：19245.3万元

已售房扣除金额合计：90000万元。

结论:

选择层高系数面积法计算的商铺分摊的开发成本为19245.3万元，选择建筑面积法计算的商铺分摊的开发成本12856.5万元，多6388.8万元。如果考虑房地产企业开发成本加计扣除的因素，最终整个扣除项目总差异高达6388.8×（1+20%加计扣除比例+10%开发费用）=6388.8×1.3=8305.44万元。

因此 ，本案例中房地产公司清算项目选择层高系数面积法的分配方法可以使房地企业少交土地增值税。

无论选择什么方法，都必须报税务部门确认其共同费用的分摊是合理方法。

很多老板认为财税理论没实践重要，那么上面分析就是会计和税法理论，而报税务部门确认是否是合理的方法就是实践，因为项目管理需要拿这个方法与税务部门去沟通，这种沟通涉及公共关系学问。但如果一个会计连税务部门需要确认是否合理的资料都无法报出，又怎么实践呢？