本文知识点归纳及重点：如今房价这么高，成本到底有多少？、房价那么高、成本价房算商品房么

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多钱有多钱的盖法！少钱有少钱的盖法！主要看你的预算、多大面积？怎么设计？什么风格？怎么装修？这些等等的因素都要考虑进去才能大致评估出成本……建议如果想盖三层以上的地基一定要打好！

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在建筑行业工作20多年了，本身是一级建造师、监理工程师，我来回答这个问题。

有关于房价，相信是大家都感非常兴趣的话题，对房价的成本，想必不少行外人都有疑问：房子卖那么贵，到底成本是多少呢？开发商的利润有过高呢？

其实，大家见到的房地产开发有形成本，也就是建安成本并不高，且全国都差不多，目前多层1000-1200左右，小高层1200-1500左右，高层1500-2000左右，档次越高，造价越高。

差别最大的就是地价，小地方的地价和大城市是没法比的，在房价三四千的小县城，地价可能只占比20%左右，但是在北上广深这些房子均价几万的一线城市，地价占比可能达到70%。

按照目前的市场行情，各项房地产开发成本具体来说有以下内容：

1、桩基工程：70-100元/㎡

2、钢筋工程：160-300元/㎡

3、砼：100-165元/㎡

4、砌体工程：60-120元/㎡

5、抹灰工程：25-40元/㎡

6、外墙工程：每平方米均价500元/㎡

7、室内水电安装：100-220元/㎡

8、屋面工程：15-30元/㎡

9、门窗工程：150-450元/㎡

10、电梯工程（如有）：50-200元/㎡

11、人工费：150-200元/㎡

12、模板、脚手架：70-150元/㎡

13、塔吊、升降机：60-90元/㎡

14、临时设施：30-50元/㎡

以上为组成建安成本的主要费用，大概1000-2000元/㎡左右。

除了建安成本，还有以下各种费用：

15、税费：（总造价的3.3-3.5%），50-100元/㎡

16、设计费：15-100元/㎡

17、监理费：3-30元/㎡

18、广告、销售代理费：50-500元/㎡

19、土地费用：这个因城市而已，差别巨大。一线城市可能高达20000元/㎡以上，二线城市可能在1000-10000元/㎡左右，三线及以下城市地价较低，一般在1000元/㎡以下。

总结：开发商的开发成本除了土地费用，一般是固定的，尤其建安成本，各地相差不多，但是主要因为地价的缘故，导致房价千差万别。

至于开发商的利润，并没有我们想的那么高，据我所知，我们这里的开发商他们的利润大约在10%左右，但是，因为预售制的缘故，他们实际获利空间是非常大的。当然，前提是把房子能顺利卖出去，而且资金链不能断裂，一旦断链了，等待开发商的可能是巨大的风险。

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房价高那成本自然也不低。最近长沙出台政策要求房地产开发商的利润不得高于8%，这让很多人大跌眼睛，不是房地产是暴利行业吗？这8%也就暴利，那不是全国人民的牙齿都要笑掉下来。虽然，这个政策在一天时间就寿终正寝，但也折射出房地产开发商也不是暴利行业。从今年的房地产企业倒闭300多家，而且接下来的几年房地产企业的倒闭潮还会到来，大量的房地产企业难以熬过这寒冷的冬天！

房地产价格是有：土地费用、建安费用、管理设计等工程建设其他费、税金、财务费用、营销费用和利润等费用组成。

那么我们就用案例来分析吧！

后面几项的建安费用、工程建设其他费用、税金等可是很简单地计算出来，预计不含装修费用的在2500元～4000元/平米不等，装修后成本在8000～10000元/平米，营销费用在销售价格的3%～5%，财务费用看销售年限（如3年～4%）约为15%～20%。而利润基本上是25%～30%。

我们现在用倒推法来分析房地产的成本再哪里？以销售价格6万/平米分析：

（1）开发商利润（25%）=6*25%=1.5万/平米；

（2）财务费用（3年）=6*15%=9000元/平米；

（3）销售费用（3%）=6*3%=1800元/平米；

（4）工程费用（精装修）=8000元/平米（含税）；

（5）以上四项的费用合计=15000+9000+1800+8000=33800元/平米。

最后余下的费用就是土地费用，计算得出为26200元/平米。占到总房价的40%以上，加上税金要超过一半的价格。

总之，无论房价高低都是由这些费用成本，而其中最不确定的因素就是土地，土地是根据不同的时期、不同的城市、不同的区域、不同的性质、不同的环境、不同的竞争等因素来决定。房价超低的城市地价一定是低的，而超高的房价要不被开发商囤地赚钱、要不就是地方拍地所得。

而且，高房价就是来自于地价。但是，也没有人会也去新疆塔里木盆地买一栋地价为零的房子，因为这里根本就看不到未来的成长性。物以希为贵，更多人愿意在核心城市买高价房。这样在人口不断的涌入中租金和房价都有可能会持续上升！

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房价这么高，高在哪儿，主要是地价太高，部分楼盘地价会占到总成本的30%左右。另一个是利润高。国外地产开发商利润是10%左右，我们地产商有的高达50%，万科毛利率是36.8%，广宇发展是40.33%，冠城大通房地产是51.55%，

实际上在农村，房子建筑成本在500元一平米以下，房地产开发商房层高，水泥标号高、钢筋用量大，建筑成本会高一些，但也不会高很多，

因此国内富翁排名居前的基本上是地产开发商，而美国主要是高科技企业，像亚马逊和谷歌、脸书、微软、苹果等创始人。下图是福布斯发布2019年度中国富豪榜，第一名是互联网公司马云，但接下去占比比较多的富豪属于地产行业。

最近某个城市要严格限定开发商的平均利润率为6%至8%，虽然遭遇市场一些争议，我觉得是很有道理的，资本总是追求利润最大化，但地产开发事关老百姓切身利益，很多人感叹买不起房子，适当限制利润率是有必要的，民生工程就该限制高利润。至于别墅属于奢侈品一类，那就可以完全有市场自身博弈。

我的观点是上限不能超过8%，下限不做规定，政府不保证开发商有利润，亏损由开发商自己承担，避免开发商过度在土拍市场抬价，毕竟地价高了，房价跟着水涨船高、。

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准备

工程费15-勘察费2-围墙挡板13-工程招标结算审计6。施工图(设计费)18-监理8-材料试验消防避雷监测23-劳保基金50-农民工保证金50-城市配套费116-价格调节基金10-墙体节能10-审计8-工程规划咨询3。合计：332元。

建设

基础主体1000-装饰150-粉刷保温80-门窗70-电梯50-照明电气120-水暖90-消防报警30-智能化20-供电局配电75-自来水16-自来水增容12-热力35-热力增容44-煤气20-路面管网30-景观绿化15，合计：1857元。

售卖

经营管理80-财务100-税费700，合计：880元。

总费用332+1857+880=3069元，取整按照3000元计算。

3000是表面成本，看不到的成本有土地价格，广告渠道，人员费用，开发商利润，贷款利率，场地内罚款，场地外客情太多了。

房价和其他许多商品一样，成本要远远低于售卖价，可既然是商品，在正常情况下就不可能以成本价售出。如果一个商家进货价格是10元，卖10.5元，表面上看商家是赚钱了，其实是赔钱的，产品利润覆盖不了售卖产品过程中所付出的成本。

还有随着社会整体物价的上涨，将来的人工，原材料等建房必需品还将随着上涨，不单如此，入住后的物业，水电燃气等配套资源价格也会调整。这些服务的成本价格呢。

房产虽然是居住属性，但也捆绑了多项附属价值（学区，户口，地铁等等），这些附属价值也是需要成本的，理所当然也就包含在房价中。

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政府卖一块地，总共1万平米，允许建设的容积率2.5，那就是可以盖25000平米的房子卖，每个房子100平米，就是250套房子。

如果房子的覆盖率是15%，那么景观道路之类的用地是7500平米。

成本组成：

1、地上的房子建造的价格：以前读书时候，说，多层砖混600-800元一平米，框架结构1000-1200；现在，人工材料都贵，房屋的建造标准也提高了，至少门窗、保温之类的要求都比以前要求高多了。而且是高层，按这几年的抗震等级要求，结构费用比以前高。常规的高层，都是剪力墙结构，暂按2000元一平米算吧。

2、景观道路之类的造价：按400元一平米吧。折算到可以销售的25000平米住宅里，400x7500/25000=120元

3、设计费（建筑 景观、人防、市政、审图等等）：暂按60元/平米

4、地下面积折算价格：按100平米即1户一个车位，一个车位33.3平米算，地上每1平米，对应地下1/3平米，地下一般造价比较高，还有消防设备安装、人防之类的，按3000元一平米，那摊到地上就是1000元/平米。

5、规费配套费，我也弄不清楚，根据城市等级收费标准不一样，据说大点的城市都要几百元呢，按500元吧

那上述几项：2000+120+60+1000+500=3500元

6、还有开发商的融资成本和销售成本，还有管理费，总共按15%算吧：3500x（1+15%）=4000元

如果城市等级低，上述价格打7折=2800元 那三四线城市卖2800元比较靠谱

上述可以看出，如果土地不要钱，毛坯房，开发商贴本卖，差不多，三四线城市2450元左右；一二线城市3500元左右差不多了；

如果开发商上想赚点钱 三四线城市卖2800，一二线城市卖4000.

对了，还有税费 那再加上几百元吧

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成本不会超过2000元一平方，我做过工程的，

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这么理解就很清楚的：一个小区有两千套房，一套平均一百万，总共就是20亿。这20亿里有十亿是土地费用，一亿是利息，四亿是材料，一亿是人工设备器材仓库运营广告等杂七杂八的成本。剩下四亿是开发商纯利润。大概就是这样的吧。

到了个人手里，住几年卖了，一般就是150出让，因为有利息，资金成本，时间成本，利润有个20-30%，接盘的再150万接过来，按150总成本，也希望赚五十万，就成了两百万。比开盘的时候整整翻了一倍。

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1.土地成本:该宗土地总价除以总建筑面积等于每平米建筑土地成本。

2.建设成本，楼座高低，建筑方式，价格不同。一般住宅钢筋混凝土楼房建设成本在，2000——3500每平米。还有小区配套建设绿化，供排水铺设，入网费，电路架设和入网费，有线电视，网线，天然气等。

3.地产公司运营成本，销售成本，税收等。