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文章目录：

• 净负债率的意思
• 净负债率指的是什么
• 净负债率是指什么
• 净负债率的含义
• 净资产负债率什么意思

净负债率的意思

净负债比率是反映企业财务结构的一种指标，净负债率高的企业未必风险大，因为在其负债结构中可能有大量的长期贷款，且有相应充足的抵押物业，这样，其财务状况很可能是健康的，更可通过高负债的财务杠杆为股东创造更大的回报；另一方面，净负债率低的企业也未必质地上乘，因为不仅不能充分享受财务杠杆带来的股东的高回报，而且大量的货币资金闲置也影响着企业的经营效率。

净负债，就是金融负债减去金融资产，是公司的“净金融负债”简称“净负债”。净负债即金融资产是“负”的金融负债，它可以立即偿债并使金融负债减少。公司真正背负的偿债压力，是借入后已经用掉的钱，即净负债。净负债是债权人实际上已投入生产经营的债务资本。

他解释的是他娘的大蛋！

净负债率指的是什么

每年这个时间节点

又到了房企发布半年报的时候

在众多不同的中期业绩报中，我们看到两种截然不同的画风场景

这一边，我们看到部分传统民企正在为保交楼、降负债、甚至是为破产重组忙的焦头烂额

甚至有房企喊出了而今迈步从头越的口号

很多房企把半年报，直接变成了保交房保民生的汇报，XX地产2022年上半年实现保交楼30000+户

而

另一边的画风，却是这样的

这是合生创展的年中报，不仅归母净利润和净利润都有稳定的增长

可怕的是，在合生创展拥有的2170万方土储当中，高达1620万方，也就是超过75%位于北上广深的一线城市

太古集团未来十年，预计投资500亿在内地，新世界表示内地房地产目前已经筑底，预计明年买地100亿，还把自己总部搬来了广州...

在这种反差中，同样是当下行业的两种侧面，有人在挣扎，有人活得很滋润

2022，那些港资们，又杀回来了

真叫卢俊认认真真聊地产，实实在在谈买房。3521篇原创内容

公众号

01

我们先来感受下

这两年，港资房企内地拿地出手有多凶 猛

目前内地土拍市场的总价地王，依然被香港置地2022年在徐汇滨江拿下的310亿综合体地块保持

不仅如此，去年底瑞安在武汉武昌拿下三宗地块，以165亿的金额成为武汉总价地王

嘉里今年1月斥资130亿拿下上海黄浦市中心旧改地块、新世界70亿拿广州土地...

这是港资已经布局的项目

今年上半年，港资房企发声要重仓内地的声音也越来越频繁，除了文章开头说的太古和新世界的钱包都开始砸向内地

还有卖掉英国千亿资产的李嘉诚

今年5月曾悄悄到广州土拍市场，与其他11家房企，竞投广州白云区的地块，虽然没拼过中海，但李嘉诚旗下和记黄埔已经有十年没在内地市场出现过了

（来源：克而瑞）

今年1月，恒隆集团董事长在业绩会上表示，如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难，这反而能够成为恒隆内地买地最好的机会

当整体环境普遍悲观的时候

港资今年在内地的各种动作都非常引人遐想，也符合他们的一贯风格

02

这也是港资和其他房企逻辑不一样的地方

它们在内地拿地的策略，都是以买 资 产逻辑在进行

一个是，又敢花钱又专一，艺高人大胆

港资在内地，基本围绕一线城市或者核心二线城市做布局，且每一次出手都是大手笔

就拿港资在上海的几块地来说，不仅都是核心市中心的地块

香港置地的徐汇滨江地块，合生创展的东外滩地块，还有嘉里建设黄浦区的金陵东路地块紧邻外滩豫园

几乎没有一块地不是市中心，没有一块不是涉及超大体量的旧改，总价过百亿

就拿最近新世界地产计划明年在内地土地上投资布局，也直接点名了城市，这一百亿要用于上海、广州、深圳和杭州一线或准一线城市

这是港资房企买资产的逻辑，要买就买最好的

这也是为什么我们几乎在弱一点的二线城市，都看不到港资房企的身影

二个是，高自持比例

就拿香港置地在徐汇滨江的300亿地王来说

不仅是成为内地的总价地王，还需自持办公60%

同时商业、租赁住宅、酒店与文化体育均需100%自持不得出售

百万方的项目涉及到住宅部分则有租赁住宅15.6万平方米，真正可售商品住宅才只有2.8万平方米，算下来也就几百套房

这对其他房企来说可能都不太敢拿，也拿不下来

但是一直以来，港资无论在上海还是其他城市，几乎拿的都是综合体地块

瑞安在2006年进入武汉打造了武汉天地项目，现在不仅成为武汉的第一豪宅，同样也是繁华的商圈之一

2021年又联手武汉城建拿下百万方的旧改地块，位于黄鹤楼旁，打造武汉第二个新天地

从港资的拿地动作中，我们可以看到，买资产是怎样一种逻辑

这些核心土地长期运营的办公楼、商业体，港资更注重的是长期的运营，而不是一次性的卖房销售就结束了

港资基本都是用自己的钱，买城市里最核心的资产，让它们成为自己手里真正的不断产生价值的，真正意义上的资产

所以基本上，港资房企的负债率和融资成本也极低，财务状况健康的吓人

三道红线标准里净负债的标准为100%，行业规模房企的净负债率则在70%的水平

2021年末港资里最高的新世界净也不过43.60%、恒基兆业24.81%，新鸿基地产、嘉里建设控制在20%以内，太古集团的负债率甚至连5%都不到，远远低于整个行业的平均水平

所以港资出手才可以如此阔绰的拿地

因为它们拿出的钱也基本都是自己的钱

这样做的另一面是，赚的都是自己的，且可以长期稳定的盈利，可以源源不断的带来现金流，不用拿去还债

这就和过去统治内地房地产二十多年的另一种逻辑，高周转完全相反

而当那些走的很慢的港资，活得滋润的时候，也就意味着地产高周转时代落幕了

03

过去二十年，很多开发商毫无疑问的视高周转借杠杆为金科玉律

所有人都在比拼规模比拼速度，最有名的就是碧桂园的核心竞争力，从拿地到开盘只用3个月，现金回正只需要7个月

高周转逻辑是，东西好不好不太重要，现金流能周转起来的就能赚钱，不断的借钱买地卖房，用于还债规模的滚动，现金本质上都没有在公司的账上停留

和港资的买资产逻辑对比，这更多是一种金融逻辑

严格意义上来说，这两类企业代表着两种极端，不能在一个时代里共存

在过去二十年的房地产时代，快周转赢了，成就了不少规模房企的神话，也让不少港资在内地变得边缘化

部分港资确实在内地留下不好的名声，背上了捂盘惜售的帽子，还被当地政府开出了罚单，被压的抬不起头

但也有像香港置地和太古、恒隆这样的港资

要么就是退守流动性更好的一二线城市，要么就进入需要更长周期投入经营的商业地产

如今伴随着行业进入存量房时代，三道红线的限制，房地产不再是一个高速增长的时代，所有的高速增长最终都会回归理性，进入存量竞争

这时候，高周转不再是这个行业的核心竞争力，是现金流，是运营

也正因为港资和传统开发商走了一条完全相反的路，现在这个时机之下，它们手上有土地有资产

所以当然会活得更好

04

2022，迎来了这两种企业的分界点

一边在撤退，另一边在进击

有像恒大、泰禾这样企业的暴雷撤退，也有新世界、香港置地这样的港资出手

同时，我们看到了港资买资产逻辑的胜利，同样也是高周转时代的落幕

这样的改变也间接说明，内地房地产周期已经进入成熟阶段、存量阶段，不需要快了

我们回溯过往，在内地房地产市场化之初，港资是不可忽视的一股力量，正是因为港资进入内地开始掘金

有了卖楼花、预售制度、按揭买房等各种港式的销售模式，港资房企也在内地树立起了商业地产和豪宅的标杆产品

在上海我们能叫得上号人气最旺的商业，恒隆、K11、静安嘉里中心、国金IFC

那些最成功的豪宅汤臣一品、翠湖天地、滨江凯旋门，几乎全都来自于港资打造

总而言之，行业发展至今

港资是最懂赚慢钱，最稳健，也抗拒高周转风险的房企

在过去二十年里，它们多少显得有些佛系

但是现在地产新的江湖和秩序开始形成

2022对于港资来说，无疑是近二十年最好的时机，竞争者减少，拿地成本或许会更便宜

这样的环境，对抄底嗅觉灵敏的港资们，一定不会放过

以上为正文，来自乔不丝

净负债率是指什么

净资产负债率也称为债务股权比率，反映由债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系，反映证券经营机构的基本财务结构是否稳定。净资产负债率高，是一种高风险、高回报的财务结构；净资产负债率低，则是一种低风险、低回报的财务结构。该指标同时也表明债权人投入的资本受到股东权益保障的程度，或者说是证券经营机构清算时对债权人利益的保障程度。国家规定，债权人的索偿权要在股东之前。

净负债率的含义

绿橙黄红，2022年房企的最新颜色出炉！

三道红线即即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照踩线数量0、1、2、3，分别为绿档、橙档、黄档、红档。

买期房的朋友可以根据颜色来进行购房参考。

净资产负债率什么意思

比例不同：净负债率是指有利息的负债扣掉货币资金后的对负债人权益的比例。

资产负债率是负债总数对净资产总数的比例，净负债率展示的是企业财务结构，资产负债率则是体现企业财务能力的；相关企业的影响力不同：净负债率高的企业也并不表示着企业的风险很大，因为负债企业能够大量长期的贷款，并且也有充足的抵押物业，这样的企业财务状况大部分都是健康的，通过财务杠杆原理为股东赢得更多的利益；而净负债率低的企业也不一定就是好的企业，这样的公司不仅不能体验杠杆原理带来的好处，而且经营效率也不是很高。

相反资产负债率就没有那么大的影响，资产负债率的高低与企业收益没有必然联系。