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文章目录：

• 项目投资财务内部收益率和资本金财务内部收益率
• 项目投资财务内部收益率所得税前
• 项目投资财务内部收益率可以通过什么计算出来
• 项目全投资财务内部收益率

项目投资财务内部收益率和资本金财务内部收益率

一、决定因素不同：

1、对于一个既定的投资项目来说，其全部投资内部收益率完全由项目的净现金流所确定，与资本结构无关，可视为定值。

2、而自有资金内部收益率则完全取决于贷款比例和贷款利率。贷款比例越大，贷款利率越低，则自有资金内部收益率越高，相应地自有资金所承担的风险也越高;随着贷款比例的降低，自有资金内部收益率也会降低，但承担的风险也随之降低。需要说明的是，贷款比例也有上限制约，金融部门会根据项目的风险程度及盈利能力，对项目自有资金占总投资的比重，在贷款时也会提出最低要求。

二、涵盖不同：

全部投资内部收益率是对全部资金可望达到的报酬率，自有资金内部收益率只是全部资金中属于自有的那部分资金预期达到的报酬率。

项目投资财务内部收益率所得税前

　　财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

　　内部收益率的经济含义是投资方案占用的尚未回收资金的获利能力，是项目到计算期末正好将未收回的资金全部收回来的折现率。它取决于项目内部，反映项目自身的盈利能力，值越高，方案的经济性越好。

　　财务内部收益率不是初始投资在整个计算期内的盈利率，因而它不仅受项目初始投资规模的影响，而且受项目计算期内各年净收益大小的影响。对常规投资项目,财务内部收益率其实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。

　　财务内部收益率的计算

　　其数学表达式为：

　　财务内部收益率计算出来后，与基准收益率进行比较：

　　若，则项目/方案在经济上可以接受

　　若FIRR<ic则项目/方案在经济上不可以接受

　　项目投资财务内部收益率、项目资本金财务内部收益率和投资各方财务内部收益率可有不同判别基准。

项目投资财务内部收益率可以通过什么计算出来

【案例】

某企业拟投资建设一个生产市场急需产品的工业项目。该项目建设2年，运营期8年。项目建设的其他基本数据如下：

1.项目建设投资估算5300万元(包含可抵扣进项税300万元)，预计全部形成固定资产，固定资产使用年限8年。按直线法折旧，期末净残值率为5%。

2.建设投资资金来源于自有资金和银行借款，借款年利率6%按年计息)。借款合同约定还款方式为在运营期的前5年等额还本付息。建设期内自有资金和借款均为均衡投入

3.项目所需流动资金按照分项详细估算法估算，从运营期第1年开始由自有资金投入

4.项目运营期第1年，外购原材料、燃料费为1680万元，工资及福利费为700万元，其他费用为290万元，存货估算为385万元。项目应收款年转次数、现金年周转次数、应付账款年周转次数分别为1次、9次、6次。项目无预付账款和预收账款情况

5.项目产品适用的增值税税率为13%，增值税附加税率为12%，企业所得税税率为25%

6.项目的资金投入、收益、成本费用表1.1。

表1.1项目资金投入、收益、成本费用表单位：万元

问题3：(5分)

运营期第1年应投入的流动资金：

应收账款=年经营成本÷12=2700÷12=225万元

现金=(工资及福利费+其他费用)÷9=(700+290)÷9=110万元

存货=385万元

流动资产=225-110+385=720万元(2分)

应付账款=外购原材料、燃料费÷6=1680÷6=280万

流动负债=应付账款280万元(1分)

运营期第1年应投入的流动资金720-280=440万元(1分)

运营期第2年应投入的流动资金=855-350-440=65万元(1分)

问题4：(2分)

运营期第1年增值税：3520×13%-200-300=-42.4万元，故应纳增值税为0(2分)

问题5：(5分)

运营期第1年:

总成本费用=2700+615.45+190.96=3506.41万元(2分)

税后利润=(3520-3506.41)×1(1+25%)=10.19方元(1分)

10.19+615.45=625.64万元>当年应还本金564.6万元，故，运营期第1年可以满足还款要求。(2分)

【案例】

背景：某新建项目正常年份的设计生产能力为100万件某产品，年固定成本为580万元（不含可抵扣进项税），单位产品不含税销售价预计为56元，单位产品不含税可变成本估算额为40元。企业适用的增值税税率为13%，增值税附加税税率为12%，单位产品平均可抵扣进项税预计为5元。

问题：

1.对项目进行盈亏平衡分析，计算项目的产量盈亏平衡点。

2.在市场销售良好情况下，正常生产年份的最大可能盈利额多少？

3.在市场销售不良情况下，企业欲保证年利润120万元的年产量应为多少？

4.在市场销售不良情况下，企业将产品的市场价格由56元降低10%销售，则欲保证年利润60万元的年产量应为多少？

5.从盈亏平衡分析角度，判断该项目的可行性。

分析要点：盈亏平衡分析项目特别是工业项目产品生产成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个建设项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点为盈亏平衡点，在这点上，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。一般来说，对项目的生产能力而言，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，对不确定性因素变化带来的风险的承受能力就越强。

盈亏平衡分析需要考虑增值税附加税对成本的影响。当然由于在项目财务评价阶段，企业的可抵扣进项税并不易获得，进而增值税、增值税附加税亦无法准确确定，这种情况下，从简化计算的角度，亦可不考虑增值税的影响，所有价格、成本均采用不含税价格，或者直接按照不含税营业收入的特定比例估算增值税附加税。

盈亏平衡点，即：利润总额＝0时所对应的盈亏平衡产量或盈亏平衡单价

可以利用以下公式，求解出项目的盈亏平衡产量或盈亏平衡单价

利润总额＝营业收入（不含销项税）－总成本（不含进项税）－增值税附加＝0

营业收入（不含销项税）－增值税附加＝总成本（不含进项税）

营业收入（不含销项税）－增值税附加＝固定成本＋可变成本（不含进项税）

或：营业收入（含销项税）－增值税及附加＝固定成本＋可变总成本（含进项税）

『正确答案』

问题1：

产量盈亏平衡点＝580/[56－40－（56×13%－5）×12%]＝36.88（万件）

或：利润总额＝0

即：利润总额＝营业收入（不含销项税）－总成本（不含进项税）－增值税附加＝0

56Q－（580＋40Q）－（56Q×13%－5Q）×12%＝0

Q＝36.88（万件）

问题2：

正常年份最大可能盈利额为：

最大可能盈利额R＝正常年份总收益额－正常年份总成本

R＝设计生产能力×单价－年固定成本－设计生产能力×（单位产品可变成本＋单位产品增值税×增值税附加税率）

＝100×56－580－100×[40＋（56×13%－5）×12%]＝992.64（万元）

或：利润总额＝营业收入（不含销项税）－总成本（不含进项税）－增值税附加

100×56－（580＋40×100）－（56×100×13%－5×100）×12%

＝992.64（万元）

问题3：

销售不良情况下，每年欲获120万元利润的最低年产量为：

最低产量＝（120＋580）/[56－40－（56×13%－5）×12%]＝44.51（万件）

或：利润总额＝营业收入（不含销项税）－总成本（不含进项税）－增值税附加＝120万元

56Q－（580＋40Q）－（56Q×13%－5Q）×12%＝120

Q＝44.51（万件）

问题4：

销售不良情况下，市场价格由56元降低10%时，还要维持每年60万元利润额的年产量应为：

年产量＝（60＋580）/[50.4－40－（50.4×13%－5）×12%]＝62.66（万件）

或：利润总额＝营业收入（不含销项税）－总成本（不含进项税）－增值税附加＝60万元

56×0.9Q－（580＋40Q）－（56×0.9Q×13%－5Q）×12%＝60

Q＝62.66（万件）

问题5：

分析如下：

1.本项目产量盈亏平衡点36.88万件，而项目的设计生产能力为100万件，远大于盈亏平衡产量，可见，该项目盈利能力和抗风险比较好。

（一）需要掌握的知识点

说明：融资前的报表

1.现金流入

现金流入＝营业收入（不含销项税额）＋销项税额＋补贴收入＋回收固定资产余值＋回收流动资金＝营业收入（含销项税额）＋补贴收入＋回收固定资产余值＋回收流动资金

2.现金流出

现金流出＝建设投资＋流动资金投资＋经营成本（不含进项税额）＋进项税额＋应纳增值税＋增值税附加＋维持运营投资＋调整所得税＝建设投资＋流动资金投资＋经营成本（含进项税额）＋应纳增值税＋增值税附加＋维持运营投资＋调整所得税

3.净现金流量

净现金流量＝现金流入－现金流出

4.投资现金流量表及财务评价指标

（一）需要掌握的知识点

说明：融资后

1.现金流入

现金流入＝营业收入（不含销项税额）＋销项税额＋补贴收入＋回收固定资产余值＋回收流动资金＝营业收入（含销项税额）＋补贴收入＋回收固定资产余值＋回收流动资金

2.现金流出

现金流出＝项目资本金＋借款本金偿还＋借款利息支付＋流动资金投资＋经营成本（不含进项税额）＋进项税额＋应纳增值税＋增值税附加＋维持运营投资＋所得税＝项目资本金＋借款本金偿还＋借款利息支付＋流动资金投资＋经营成本（含进项税额）＋应纳增值税＋增值税附加＋维持运营投资＋所得税

3.净现金流量

净现金流量＝现金流入－现金流出

4.资本金现金流量表及财务评价指标

案例背景：

某企业拟投资建设一个工业项目。该项目建设期1年，运营期6年。项目投产第一年可获得当地政府扶持该产品生产的补贴收入100万元，项目建设的其他基本数据如下：

1.建设投资1000万元。预计全部形成固定资产（包含可抵扣固定资产进项税额80万元），固定资产使用年限10年，按直线法折旧，期末净残值率4%，固定资产余值在项目运营期末收回。投产当年又投入运营期资本金200万元。

2.正常年份年营业收入为678万元（其中销项税额为78万元），经营成本350万元（其中进项税额为25万元），税金附加按应纳增值税的10%计算，所得税税率为25%，行业所得税后基准收益率为10%；基准投资回收期6年。企业投资者期望的最低可接受所得税后收益率为15%。

3.投产第一年仅达到设计生产能力的80%，预计这一年的营业收入及其所含销项税额、经营成本及其所含进项税额均为正常年份的80%。以后各年均达到设计生产能力。

4.运营第4年，需花费50万元（无可抵扣进项税额）更新新型自动控制设备配件，维持以后的正常运营需要，该维持运营投资按当期费用计入年度总成本。

问题：

1.编制拟建项目投资现金流量表。

2.计算项目的静态投资回收期、财务净现值和财务内部收益率。

3.评价项目的财务可行性。

『正确答案』

问题1：

编制现金流量表，计算结果填入表1－9中。

（1）计算折旧费（融资前，固定资产原值不含建设期利息）

固定资产原值＝形成固定资产的费用－可抵扣固定资产进项税额

固定资产折旧费＝（1000－80）×（1－4%）÷10＝88.32（万元）

（2）计算余值

固定资产使用年限10年，运营期末只用了6年还有4年未折旧。所以，运营期末固定资产余值为：

固定资产余值＝年固定资产折旧费×4＋残值＝88.32×4＋（1000－80）×4%＝390.08（万元）

（3）计算调整所得税

增值税应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额－可抵扣固定资产进项税额

故：

第2年（投产第一年）的当期销项税额－当期进项税额－可抵扣固定资产进项税额＝78×0.8－25×0.8－80＝－37.6（万元）＜0，故第2年应纳增值税额为0。

第3年的当期销项税额－当期进项税额－可抵扣固定资产进项税额＝78－25－37.6＝15.4（万元

第4年、第5年、第6年、第7年的应纳增值税＝78－25＝53（万元）

调整所得税＝[营业收入－当期销项税额－（经营成本－当期进项税额）－折旧费－维持运营投资＋补贴收入－增值税附加]×25%

故：

第2年（投产第一年）调整所得税＝[（678－78）×80%－（350－25）×80%－88.32－0＋100－0]×25%＝57.92（万元）

第3年调整所得税＝（600－325－88.32－0＋0－15.4×10%）×25%＝46.29（万元）

第4年调整所得税＝（600－325－88.32－0＋0－53×10%）×25%＝45.35（万元）

第5年调整所得税＝（600－325－88.32－50＋0－53×10%）×25%＝32.85（万元）

第6、7年调整所得税＝（600－325－88.32－0＋0－53×10%）×25%＝45.35（万元）

（1）计算静态投资回收期

静态投资回收期＝（累计净现金流量出现正值的年份－1）＋（∣出现正值年份上年累计净现金流量∣/出现正值年份当年净现金流量）

＝（6－1）＋∣－219.55∣/224.35＝5.98年

项目静态投资回收期为：5.98年。

（2）计算项目财务净现值

项目财务净现值是把项目计算期内各年的净现金流量，按照基准收益率折算到建设期初的现值之和。也就是计算期末累计折现后净现金流量190.02万元。见表1－9。

（3）计算项目的财务内部收益率

编制财务内部收益率试算表见表1－10。

首先设定i1＝15%，以i1作为设定的折现率，计算出各年的折现系数。利用财务内部收益率试算表，计算出各年的折现净现金流量和累计折现净现金流量，从而得到财务净现值FNPV1＝7.80（万元），见表1－10。

再设定i2＝17%，以i2作为设定的折现率，计算出各年的折现系数。同样，利用财务内部收益率试算表，计算出各年的折现净现金流量和累计折现净现金流量，从而得到财务净现值FNPV2＝－49.28（万元），见表1－10。

试算结果满足：FNPV1＞0，FNPV2＜0，且满足精度要求，可采用插值法计算出拟建项目的财务内部收益率FIRR。

表1－10　财务内部收益率试算表单位：万元

背景数据如下：

1.项目建设期2年，运营期10年，建设投资3600万元，预计全部形成固定资产。

2.项目建设投资来源为自有资金和贷款，贷款总额为2000万元，贷款年利率6%（按年计息），贷款合同约定运营期第1年按照项目的最大偿还能力还款，运营期第2～5年将未偿还款项等额本息偿还。自有资金和贷款在建设期内均衡投入。

3.项目固定资产使用年限10年，残值率5%，直线法折旧。

4.项目生产经营所必需的流动资金250万元由项目自有资金在运营期第1年投入。

5.运营期间正常年份的营业收入为850万元，经营成本为280万元，增值税附加税率按照营业收入的0.8%估算，所得税率为25%。

6.运营期第1年达到设计产能的80%，该年的营业收入、经营成本均为正常年份的80%，以后各年均达到设计产能。

7.在建设期贷款偿还完成之前，不计提盈余公积金，不分配投资者股利。

8.假定建设投资中无可抵扣固定资产进项税额，上述其他各项费用及收入均为不含增值税价格。

问题：

1.列式计算项目建设期的贷款利息。

2.列式计算项目运营期第1年偿还的贷款本金和利息。

3.列式计算项目运营期第2年应偿还的贷款本息额，并通过计算说明项目能否满足还款要求。

4.项目资本金现金流量表运营期第1年、第2年和最后1年的净现金流量分别是多少？

关于最大偿还能力的应用说明：

1.可以利用最大偿还能力计算某年的最大还本付息额。（案例六问题2）

2.可以利用最大偿还能力判断当年是否需要临时借款。（案例六问题3、案例五的运营期第1年是否需要借款）

3.可以利用最大偿还能力计算政府的最低补贴或最小销售量或最低销售单价等。（如教材案例七问题4、问题5）

4.最大偿还能力还款约定下，站在资本金角度，当年的现金流入等于当年现金流出（除不能还款外的资金外）（如教材案例七问题4）

分析要点：本案例考核了建设期贷款利息计算：固定资产折旧计算、运营期总成本费用的构成与计算、建设项目还款资金的来源与应用、建设期贷款的等额本息偿还方法、建设项目利润的计算与分配、所得税计算、建设项目现金流量的分析与计算等知识点。在贷款偿还方式上，试题设定了运营期第1年按照项目的最大偿还能力还款，运营期第2～5年将未偿还款项等额本息偿还的还款方式，因此判定运营期第1年具有多大的贷款偿还能力是解题的关键。就项目自身收益而言，可用于偿还建设期贷款本金（包含已经本金化的建设期贷款利息）的资金来源包括回收的折旧、摊销和未分配利润。

按照项目最大偿还能力还款，也就是将项目回收的所有折旧和摊销资金，以及税后利润均优先用于还款。根据试题条件，从运营期第2年，项目需要在四年内用等额还本付息法偿还运营期第2年初（运营期第1年末）的借款余额。因此运营期第2～5年，每年均需偿还固定的本息额，这就引出一个财务评价中需要关注的问题，即项目还款年份的还款能力是否满足还款要求。需要注意的是，由于运营期各年产生的贷款利息已经计人相应年份的总成本费用，也就是说通过计入总成本费用，偿还运营期各年贷款利息所需资金已经得到了落实，因此，回收的折旧、摊销和未分配利润只需要考虑对建设期期末借款余额的偿还。

判断项目还款年份的还款能力是否满足要求，有两种本质上相同的方法：一是计算具体年份的可用于还款的资金与应偿还的资金的差额，即若项目运营期某年回收的折旧、摊销和可用于还款的未分配利润之和大于等于当年应偿还的建设期贷款本金（含建设期贷款利息）金额，则该年度项目可满足还款要求，否则项目不能满足还款要求；二是计算运营期相应年度的偿债备付率，若偿债备付率大于等于1，则表明该年度项目可满足还款要求，否则项目不能满足述款要求，

偿债备付率的具体计算公式如下：偿债备付率＝可用于还本付息的资金/当期应还本付息的金额＝（息税前利润加折旧和摊销－企业所得税）/当期应还本付息的金额＝（折旧和摊销＋可用于还款的未分配利润＋总成本费用中列支的利息费用）/[当期归还贷款本金（含建设期贷款利息）金额＋总成本费用中列支的利息费用]。

对于资本金现金流量表而言，现金流入通常包括营业收入、回收固定资产余值、回收流动资金，其中回收固定资产余值和回收流动资金通常只发生在运营期最后一年；现金流出通常包括项目资本金、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、增值税附加税、所得税。净现金流量则等于现金流入减去现金流出。在计算本题运营期第1年的净现金流量时，由于运营期第1年按照最大偿还能力还款，因此第1年的净现金流量一定是流出的流动资金，其他流入和流出的现金流量必定相互抵消。在计算运营期最后1年的净现金流量时，需要注意的是不要遗漏回收的固定资产余值和流动资金。

正确答案』

问题1：

建设期第1年贷款利息：1000×6%×1/2＝30（万元）

建设期第2年贷款利息：（1000＋30）×6%＋1000×6%×1/2＝91.80（万元）

建设期贷款利息合计：30＋91.8＝121.80（万元）

问题2：

运营期第1年应计利息：（2000＋121.8）×6%＝127.31（万元）

折旧费为：（3600＋121.8）×（1－5%）/10＝353.57（万元）

思路一：

运营期第1年可用于还本付息的最大能力＝收入－经营成本－附加－所得税＋补贴＝850×80%×（1－0.8%）－280×80%－所得税

所得税＝（利润总额－亏损）×25%

利润总额＝收入－总成本－附加

总成本＝280×80%＋353.57＋127.31＝704.88（万元）

利润总额＝850×80%×（1－0.8%）－704.88＝－30.32（万元）

所得税＝0

运营期第1年可用于还本付息的最大能力＝收入－经营成本－附加－所得税＋补贴＝850×80%×（1－0.8%）－280×80%－所得税＝450.56（万元）

运营期第1年末可偿还本金为：450.56－127.31＝323.25（万元）

思路二：

固定资产折旧费为：（3600＋121.8）×（1－5%）/10＝353.57（万元）

运营期第1年应计利息：（2000＋121.8）×6%＝127.31（万元）

运营期第1年总成本费用为：280×80%＋353.57＋127.31＝704.88（万元）

运营期第1年的税前利润为：850×80%×（1－0.8%）－704.88＝－30.32（万元）

故所得税为0，税后利润为－30.32（万元）

运营期第1年末可偿还本金为：353.57－30.32＝323.25（万元）

运营期第1年末偿还利息为：127.31（万元）

问题3：

运营期第2年初贷款余额为：2000＋121.8－323.25＝1798.55（万元）

运营期第2～5年每年偿还本息为：1798.55×6%×（1＋6%）4/[（1＋6%）4－1]＝519.05（万元）

运营期第2年偿还利息：1798.55×6%＝107.91（万元）

运营期第2年偿还本金：519.05－107.91＝411.14（万元）

运营期第2年的总成本费用：280＋353.57＋107.91＝741.48（万元）

运营期第2年的税前利润：850×（1－0.8%）－741.48＝101.72（万元）

运营期第2年的应纳税所得额：101.72－30.32＝71.40（万元）

运营期第2年的所得税：71.40×25%＝17.85（万元）

运营期第2年的税后利润：101.72－17.85＝83.87（万元）

思路一：

运营期第2年可以还本付息的最大能力＝收入（不含税）－经营成本（不含税）－附加税－所得税＋补贴＝850－280－850×0.8%－17.85＝545.35（万元）＞应还的本利和519.05（万元）】，可满足还款要求。

思路二：

运营期第2年可供还款资金为：353.57＋83.87＝437.44（万元）＞411.14（万元）【或：353.57＋83.87＋107.91＝545.35（万元）＞519.05（万元）】，可满足还款要求。

思路三：

亦可在求得运营期第2年的所得税后，再计算运营期第2年的偿债备付率，根据偿债备付率是否大于1判断可否满足还款要求。即：运营期第2年的息税前利润加折旧和摊销＝营业收入－增值税附加税－经营成本＝850×（1－0.8%）－280＝563.20（万元）

运营期第2年的偿债备付率＝（息税前利润加折旧和摊销－所得税）/应还本付息金额＝（563.20－17.85）/519.05＝1.05＞1.0

可满足还款要求。

问题4：项目资本金现金流量表运营期第1年末的净现金流量为－250万元（或：现金流出250万元）。

项目资本金现金流量表运营期第2年末的现金流入为：营业收入850万元；

项目资本金现金流量表运营期第2年末的现金流出为：借款本金偿还411.14万元、借款利息支付107.91万元、增值税附加税6.8万元、经营成本280万元、所得税17.85万元；

项目资本金现金流量表运营期第2年末的净现金流量为：850－411.14－107.91－6.8－280－17.85＝26.30万元。

项目资本金现金流量表运营期最后一年末的现金流入为：营业收入850万元、回收固定资产余值186.09万元、回收流动资金250万元；项目资本金现金流量表运营期最后一年末的现金流出为：增值税附加税6.8万元、经营成本280万、所得税（850－6.8－280－353.57）×25%＝52.41万元；项目资本金现金流量表运营期最后一年末的净现金流量为：850＋186.09＋250－6.8－280－52.41＝946.88万元。

背景资料：

1.某拟建项目建设期2年，运营期6年。建设投资总额3540万元，建设投资预计形成无形资产540万元，其余形成固定资产。固定资产使用年限10年，残值率为4%，固定资产余值在项目运营期末收回。无形资产在运营期6年中，均匀摊入成本。

2.项目的投资、收益、成本等基础测算数据见表1-13。

（1）折旧=[（建设投资+建设期利息-无形资产）×（1-残值率）]/使用年限=[（3540+60-540）×（1-4%）]/10=293.76（万元）

（2）余值=293.76×4+3060×4%=1297.44（万元）

4.列式计算运营期第1年的增值税及增值税附加。（110.80万元、13.30万元）

（1）运营期第1年增值税=60×36×13%-170=110.80（万元）

（2）运营期第1年增值税附加=110.80×12%=13.30（万元）

5.列式计算运营期第1年应偿还的本利和（包括流动资金借款）。（638.6+100×4%=642.6万元）

等额偿还本金=2060/4=515（万元）

第1年贷款利息=2060×6%=123.60（万元）

运营期第1年建设期贷款偿还的本利和=515+123.60=638.60（万元）

运营期第1年流动资金借款利息=100×4%=4（万元）

运营期第1年应偿还的本利和=638.60+4=642.60（万元）

6.计算运营期第1年的利润总额为（-44.66万元），应缴纳的所得税（0），列式计算该年可用于还本付息的最大资金（即最大能力还款额）？（466.70万元）

（1）运营期第1年的利润总额=营业收入-总成本费用-增值税附加+补贴收入

=60×36-（1850-170+293.76+90+123.60+4）-13.30+0=-44.66（万元）

（2）最大能力还款额=营业收入-经营成本-增值税附加-所得税

=60×36-（1850-170）-13.30-0=466.70（万元）

7.计算分析说明运营期第1年是否需要临时借款用于还贷？如需要，借款额度为多少万元？（需要临时借款175.90万元）

最大能力还款额466.70＜应还本利和642.60，需要临时借款。

临时借款额=642.60-466.70=175.90（万元）

8.计算运营期第2年的总成本费用（不含税）（3733.50万元）

总成本费用（不含税）=经营成本+折旧+摊销+利息+维持运营投资

=3560-330+293.76+90+92.70+20+7.04+0=3733.50（万元）

9.站在资本金的角度，计算运营期第1年的净现金流量（-475.90万元）

现金流入=60×36×1.13=2440.80（万元）

现金流出=项目资本金+本金偿还+利息支付+经营成本+增值税及附加+所得税=300+515+127.60+1850+124.10+0=2916.70（万元）

净现金流量=2440.80-2916.70=-475.90（万元）

项目全投资财务内部收益率

做股票不学习肯定不行唐僧生意经唐永明策划（广州）有限公司创始人

净资产收益率（ROE）：一个核心指标，看透生意的底层逻辑。

（Tips：一个不懂核心财务经营指标的人，不可能真正懂得生意）

在所有的财务与经营指标中，如果只能挑出一个最重要、最综合的终极指标，那一定是ROE（Return Of Equity）。净资产收益率就是你用自己的钱投资，一年赚回了多少钱（如果ROE是20%，那么就是5年回本），这也是巴菲特投资股票最看重的指标。

净资产收益率的公式是：

ROE=净利润/净资产

如果我们把这个公式变换一样，我们就能够得到三个极为重要的子指标，而这三个指标是指导企业经营的关键。我们在这个公式的右边，在分子和分母上同时乘上销售收入和总资产（学过小学数学的人都知道，这不会改变这个公式的本质），那么我们就得到一个这样的公式：

ROE=（净利润/销售收入）*（销售收入/总资产）*（总资产/净资产）

其中，净利润/销售收入就是销售净利率，销售收入/总资产就是资产周转率，总资产/净资产就是杠杆率（杠杆率是我喜欢的通俗叫法，学名是权益乘数）。

这样，ROE=销售净利率*资产周转率*杠杆率。

要提高净资产收益率（其实就是我们常说的投资回报率），只有提高等式右边的三个指标。

1.在销售净利率中，净利润=毛利-管理成本。

毛利反映的是企业的业务能力，主要包括产品力、品牌力、流量力（含销售渠道和宣传推广）、定价力等，主要包括研发、生产、营销、服务、仓储物流等业务相关的经营环节。

管理成本，业务之外的所有后勤支持系统的运营管理成本，主要包括人力资源、行政、财务等成本，反映的是一个企业的管理能力。

所以，销售净利率综合反映了企业的业务与管理能力。

2.资产周转率。

资产周转率，反映的是企业配置资产的效率，企业经营的本质就是通过资产的合理配置获得最大的回报，所以资产周转率也是一个极为重要的经营指标。为什么这么说呢？

因为，企业把资产配置到研发、生产、宣传推广、渠道建设、售后服务、人力资源……等所有经营管理环节，理论来说，有无数种配置方法（资产组合或花钱组合），每一种组合的投资回报率是完全不同的，所以合理的资产配置才会显得那么重要。即使是营销内部资金的不同配置结构，也会产生完全不同的营销效果。

而这种不同的资产配置，就会导致公司资产不同的周转率，最终体现的就是企业的资金使用效率。就拿零售店来说，把一个80元成本的产品，100元卖出去，用1个月卖出去，那么这个80元的资产（资金），一年就可以周转12次，可以赚240元毛利；而如果是用一个季度才卖出去，那么这个80元的资金，一年才能周转4次，一年只可以赚到80元毛利。由此可见，资产周转率（资金使用效率）对企业的盈利能力影响非常大。

3.杠杆率。

所谓杠杆率，就是自有资金与借贷资金的比例关系，如果你的自有资金是1亿，你从外面借了10亿，那么你的资金杠杆率就是11倍。

房地产公司之所以利润都那么高，并不是因为房地产公司本身利润很高，而是因为房地产公司普遍使用了极高的杠杆率（A股房地产公司的平均杠杆率为10倍，其它行业很少有超过2倍的），这样无疑就将房地产公司利用自有资金获得的利润放大了很多倍。所以，高杠杆才是房地产行业暴利的根本原因。这也是为什么说房地产的本质是资金（现金流）的游戏的主要原因。

其实不仅仅只有资金才能利用杠杆，一切都可以成为杠杆，例如品牌、模式、人力、标准化体系等等，杠杆思维是大企业、富豪的核心底层思维之一。（关于杠杆思维，我有专文收集在文尾的专栏中）

以下专栏是我原创的革命性理论----商业底层规律系统和主流商业模型，它能让你：

①系统掌握商业底层规律，快速看懂任何生意的底层逻辑。

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