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文章阅读关键词：房地产开发商的成本、房地产开发商开发成本

伯君财税

很多读者看到这个标题，不由得嘴角上扬，轻哼一声，房地产的水军又来了，肯定是房子又卖不动了。大侠请三思，别开枪，我是友军，不是房地产公司的托儿。

提到当下的高房价，我也是满纸荒唐言，一把辛酸泪，谁有苦谁心里知道。

这篇文章可不是要为房地产公司洗白白，而是给大家分析分析，看看房地产公司到底从我们这里薅走了多少羊毛，割了多少韭菜。

看完之后，就知道，房地产公司到底究竟是一本万利、有大钱赚、还是有苦难言？

想知道房地产公司到底赚了多少钱？首先得先算算成本，不算成本，光看销售额，这是赤裸裸的耍流氓。比如中国500强公司中，前几年京东的排名能超过好多知名的大公司，但却是亏损的状态，就因为在评选的时候，看的是销售额，不看净利润，因此很多公司比京东赚钱，排名却比京东低，原因也就在这里了。不好意思，给京东打了个广告，京东你看见了没？

想知道房地产公司的净利润如何，就得看它的销售额是多少，再减去付出的成本。话不多说，现在就来看看开发商的成本都有哪些？

土地的价格，因为位置的关系，实际产生的费用天差地别，荒郊野岭和园区CBD自然不可同日而语，北上广深一线城市也是吊打贫困县城，这一点大家心里先有个数，其实从这从里就可以知道，为什么一线城市的房价高了，开发商拿到土地的价格本身就很高。

而关于土地费用的估算，一共存在五种形式，分别是土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、土地转让费、土地租用费和土地投资折价。

1、土地使用权出让金

估算土地使用出让金，一般参考政府同期出让的类似地块的出让金额，以及时间、地段、用途、容积率、出让年限、周围环境、土地现状等因素进行修正就可以得到相关金额。

或者参考人民政府颁布的城市基准地价或者平均地价，以及地段、用途、容积率、使用年限等因素进行修正就可以得到相关金额。

对于开发商来说，土地有偿出让可以通过拍卖、招标和协议形式获得。

土地出让金

2、土地征用及拆迁安置补偿费

这一点也不必多说，因为土地被征用，让很多家庭成了拆迁户，产生了很多土豪，这实在是让人有点羡慕。

而且根据新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

3、土地转让费

所谓的土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让的方式，将取得的土地使用权转让给其他合法使用者。

也就是说，只要是通过合法的途径，假使你得到了一块土地，你也可以将该土地转让给其他的合法使用者，这个行为可以进行多次，前提得合法。合法，合法，合法，重要的事情说三遍。

补偿款

4、土地租用费

对于大部分开发商来说，这种情况其实是比较少的，土地租用费，顾名思义，是指土地租用方向土地出租房支付的费用。不过在房地产置业投资中经常采用，比如在买入酒店将其作为出租经营的时候，就产生了土地租用费。

5、土地投资折价

非常常见的合作开发项目的模式。

对于开发商来说，不管是以上五种形式中的哪一种，都将支付大量费用，这也是房地产成本费用的大头，有时候甚至能占到总成本的40%。

土地租用

从这里开始，开发商就要正式开始动工了。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。这些费用也是开发商在开发的前期必须支付的费用。

项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测和“三通一平”所占总投资的比例各不相同，一般情况下，规划和设计费为建安工程费用的3%左右，可行性研究费占总投资的0.1—0.3%，水文地质勘测为0.5%左右。

“三通一平”主要指的是地上原有建筑物、构筑物拆除、场地平整费和通水、通电、通路。这些项目一般产生的费用可以按照具体实施的工作量进行估算，一般为设计概算的0.35%。

三通一平

这部分费用主要是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的管线和道路工程费用，常见的有供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施，以及各项设施与市政的设施干线、干管和干道，以上这些项目产生的费用。

基础设施费采用单位指标估算，基础设施则按照用地或建筑平方米造价计算。

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。

工程安装

这个费用也是不得不花，对于任何一个开发商来说，要是没有相应的公共配套设施，那房子基本上也就没人买了。比如居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要有工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等，这些费用也是开发商支出的成本。不过我也不明白，为什么要把这一条叫做间接费，工资不用付吗？办公水电这些也都是必需的。

幼儿园

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。

管理费用一般是项目投资的3%。

当开发商出现贷款或筹集资金的时候，会产生相关费用，比如借款债券利息、金融机构手续费、保险、融资代理、外汇等。

利息外的财务费用可按利息10%估算。

贷款、融资利息

这部分费用就是在销售的过程中产生的费用，或者是专设销售机构以及委托销售代表所产生的费用。主要有广告宣传和市场推广费、销售代理费以及其他销售所产生的费用。

一般销售费用约占销售收入的4%—6%。

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。

房地产销售

开发中负担各种税金和地方政府征收的费用，尤其是在大城市中，税费的比重较高，因此税费也是房地产开发中一个大头。

常见的有配套设置建设费、固定资产投资方向调节税、土地使用税、建筑工程质安监督费、供水增容费、供电增容费、物业管理基金等，不过在很多城市中，有的税费已经取消或者免征了。

这个费用也挺搞笑的，当然谁也不能保证有计划之外的费用，比如材料价格上涨、多出来的附加工程费用、不可抗拒的自然灾害等，一般以上述费用之和为基数，按照3%—5%计算。这些非人为因素，看市场和老天爷赏不赏脸。

你以为这就完了吗？图样图森破。当开发完成以后，如果是自己自营或者出租，那运营费用和修理费用也是必不可少的。

房地产开发税费

以上所有费用名目上百种，涵盖各个环节。可以说，当房子卖到你手里之前，每一天都在产生着费用，大项费用种类超过12种，由此看来，成本确实很高啊。

通常情况下，房地产开发中，成本最高的是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、技术设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费这六大名目。

如果您有兴趣，可以在新公布的楼盘中，登录官方网站看看土地转让费用是多少，或者对比相同楼盘的拿地价格，心里大概也就有个数了。

其实说了半天，我还是想要吐槽吐槽，别给我扯这些没用的，我算出来他们的成本又能怎样，我还是买不起啊，就算像恒大那样打七折，我也是望而却步啊。每每想到此处，就感觉今天的砖格外烫手，不说了，搬砖去了。